Rakousko - koupě nemovitosti

Koupě rekreační nemovitosti v Rakousku

Každý, kdo kupuje rekreační dům v Rakousku, by se měl řídit zákonem „Bauträgervertraggesetz". Tento zákon popisuje vztahy mezi developerem a kupujícím. Zejména období mezi podpisem smlouvy a předáním nemovitosti je v tomto zákonu přesně definováno.

V Rakousku je za převod nemovitosti a za jeho zápis do katastru nemovitostí zodpovědný notář či advokát (Treuhänder). Při koupi stávající nemovitosti notář či advokát sepíše kupní smlouvu a zajistí převod nemovitosti. Převod nemovitosti podléhá následujícím poplatkům:

• 3,5% daň z převodu nemovitosti
• 1,0 % poplatek za zápis do katastru nemovitostí („Grundbuch")
• 3,0% provize + DPH realitní kanceláři, jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího
• 2,5% + DPH poplatek za zpracování kupní smlouvy - může se lišit za určitých podmínek, ale většinou nepřesáhne 3,0% + DPH
• ostatní náklady, jako je ověřování podpisů, atd. cca € 600,-

Poplatky se mohou lišit dle kupní ceny a dle jednotlivých krajů či regionů. Oproti zvyklostem v České republice jsou veškeré poplatky, spojené s převodem nemovitosti, nákladem pro kupujícího, nikoliv pro prodávajícího. Ke kupní ceně je tak nutné připočítat cca 10% navýšení z důvodu správních poplatků za převod nemovitosti.

Kupující uhradí kupní cenu do úschovy u notáře či advokáta. Notář vyplatí kupní cenu prodávajícímu po zápisu vkladu do katastru nemovitostí.

Pokud kupující pořizuje nemovitost prostřednictvím hypotečního úvěru, je nutné počítat s dalšími náklady na zápis zástavní smlouvy do katastru nemovitostí:

• 1,2% poplatek za zápis hypotečního zástavního práva do katastru nemovitostí
• 0,8% daň za hypoteční úvěr (Kreditsteuer)
• 2,0% poplatek za zpracování hypotečního úvěru (u bankovního ústavu)
• Zápis zástavního práva první v pořadí (0,6%)

Hypoteční úvěry jsou poskytovány na cca 50 % hodnoty kupní smlouvy.

Koupě bytu či rekreačního domu ve výstavbě

Každý, kdo kupuje rekreační dům ve výstavbě, by se měl řídit zákonem „Bauträgervertraggesetz". Tento zákon definuje vzájemné vztahy mezi developerem a kupujícím. Kupní smlouva je rozdělena na dvě části: 1) Kupní smlouva na rekreační dům a 2) Kupní smlouva na pozemek. Stejně jako v České republice můžete rekreační dům koupit až po vydání souhlasu s užíváním stavby. V době výstavby hradí kupující na vázaný účet u notáře či advokáta jednotlivé splátky dle postupu stavby. Po vydání souhlasu s užíváním stavby notář zajistí zápis budovy do katastru nemovitostí a po zápisu budovy do katastru obdrží prodávající kupní cenu. Správce vázaného účtu („Treuhänder) je v rámci svých povinností vůči prodávajícím a kupujícím povinně pojištěn.

Kupní cena za pozemek se hradí po podpisu kupní smlouvy na pozemek. Kupní cena za budovu se hradí dle splátkového kalendáře. Notář (advokát) zašle kupujícímu fakturu po dokončení určité fáze výstavby. Stavba je kontrolována státním stavebním inženýrem (Bautreuhand), který sepisuje protokol o stavu stavby.

Obvyklý splátkový kalendář:

• 30% při zahájení výstavby
• 38,5% při dokončení hrubé stavby
• 17,5% po instalaci oken a provedení hrubých instalací
• 14% při předání nemovitosti

Způsoby nabytí a užívání nemovitosti

Koupi rekreačního domu nebo apartmánu v rekreačních střediscích v Rakousku je potřeba dobře připravit. Ne všechny obce jsou prodeji nemovitostí zahraničním klientům nakloněny a to z důvodu, že si nepřejí, aby nemovitosti byly po většinu roku neobydlené. Proto v některých oblastech Rakouska platí při nákupu a prodeji rekreačních nemovitostí některá omezení.

• Hauptwohnsitz - Takto označené objekty nelze koupit jako rekreační dům, musí být obývány během celého roku.

• Gewerbliche Nützung - Objekty takto označené lze koupit jako rekreační dům, ale musí být dále pronajímány turistům. Při pořízení nemovitosti je možné uplatnit vrácení DPH, kupující se stanou plátci DPH a musí objekt pronajímat.

• Zweitwohnsitz - Tento objekt lze obývat i jen několik týdnů v roce, není nutný pronájem, jeho užívání je volné. Zweiwohnsitz je obvykle nabízen pouze v oblastech turisticky méně atraktivních.

Realitní agent

V Rakousku je realitní činnost vázanou živností  „Staatlich geprüfter Berufstätigkeit" a podmínky pro provozování živnosti jsou přísně definované. Realitní agent ve většině případů pracuje pro prodávajícího. Jakmile zrealizuje obchod mezi prodávajícím a kupujícím, je oprávněn vyúčtovat provizi jak prodávajícímu, tak kupujícímu, obvyklá provize činí 3-4 % z kupní ceny. Podmínkou ovšem je, aby tato provize „Käuferprovision" byla předem známá (označená v inzerátu).

Zápis do katastru nemovitostí

Cizí státní přislušníci, kteří chtějí nabýt nemovitost v Rakousku, k tomu potřebují souhlas od krajského úřadu (Amt der Landesregierung). Tento souhlas je nutné doložit katastrálnímu úřadu, za účelem zápisu změn vlastnictví do katastru nemovitostí (Grundbuch).

Zápis do katastru trvá obvykle 4-6 měsíců od podpisu kupní smlouvy u notáře. V katastru se také zapisuje zástavní právo pro hypoteční úvěry. Zápis do katastru je zpoplatněn správním poplatkem ve výši 1,0% z kupní ceny.

Daně

Daň z převodu nemovitosti činí 3,5% a zaplatí ji v Rakousku kupující.

Po koupi nemovitosti musí Váš rakouský daňový poradce žádat o přidělení DIČ a je možné při koupi nemovitosti odečíst DPH z kupní ceny, za podmínky, že pronajímáte uvedenou nemovitost po dobu 10ti let. Při nákupu nemovitosti se uplatní DPH ve výši 20%, příjmy z pronájmu se daní DPH ve výši 10%. Váš daňový poradce je oprávněn za Vás podat přiznání k DPH a je dále oprávněn za Vás komunikovat s přišlušným finančním úřadem. Finanční úřad pak zašle veškeré Vaše dopisy přímo daňovému poradci. Po 10ti letech již nemusíte vracet DPH.

Roční náklady za zpracování přiznání DPH jsou cca € 300, přiznání k dani z příjmů € 350.

Výnosy z pronájmu musíte zdanit v Rakousku jako daň z příjmů (Einkommenssteuer), Daň z příjmů se určí podle výše příjmu mezi 23% až 50%.

• 0% příjmy do 2.000 €
• 23% příjmy 2.000 - 17.000 €
• 33.5% příjmy 17.000 - 43.000 €
• 50% příjmy nad 43.000 €

Zaplacenou daň je možné zohlednit při daňovém přiznání v České republice. Z příjmů z pronájmu je možné odečíst veškeré náklady za provoz, správu, údržbu a financování nemovitosti. Mimo to není nutné zdanit prvních € 2.000 příjmů.

Za náklady se považuje zejména toto:

• správa nemovitosti
• odpis nemovitosti 1,5% ročně
• odpis inventáře 10% ročně
• cestovní náklady za účelem kontroly nemovitosti
• náklady za hypoteční úvěr a úroky

Daň z nemovitosti (Grundsteuer) činí cca € 100 - € 200 ročně.