Odhad vývoj cen rekreačních nemovitosti v oblasti Lipenského jezera

Naše společnost prodává od roku 2004 rekreační nemovitosti v oblasti Lipenského jezera, a to především v obcích Lipno nad Vltavou a Nová Pec. Tak jako i celý trh, také ceny rekreačních nemovitosti se vyvíjely pozitivním směrem a během posledních deseti let se ceny více než zdvojnásobily.

V posledních měsících čteme z mnoha informačních kanálů, že realitní agenti a jiní realitní specialisté očekávají, jak budou ceny nemovitostí po roční přestávce znovo růst, jelikož úrokové sazby klesají a nabídka na trhu nemovitostí je velice omezená. Tento článek však nechce hodnotit názory těchto specialistů, jelikož se jejich vyjádření týká především primárního bydlení, tj. nemovitostí určených zejména pro trvalé bydlení, ale naše společnost se naopak zaměří hlavně na prodej a nákup rekreačních nemovitostí na venkově. 

Tímto článkem bychom proto chtěli poukázat a zdůraznit rozdílnost trhu mezi primárním a rekreačním bydlením. A právě u rekreačního bydlení chceme poukázat na některé faktory, které mohou omezit další rozvoj cen v některých rekreačních oblastech, jako je například Lipno nad Vltavou.  

Co platí pro primární bydlení tudíž neplatí pro rekreační bydlení. Dopravní dostupnost a dostupnost škol a lékařských péčí hraje pro rekreační bydlení menší roli, jelikož účel užívání nemovitosti je úplně jiný. Totéž platí pro občanskou vybavenost, i když kvalita občanské vybavenosti má významný vliv na  ceny těchto rekreačních nemovitostí.

Rekreační nemovitosti se kupují pro dva účely, a to buď pro účely investiční (pronájem a zhodnocení finančních prostředků), či pro osobní rekreaci. 

Když se v Rakousku způsob užívání rekreační nemovitosti určí územním plánem a daňovými předpisy, v České republice naopak účel nákup a provozování rekreačních nemovitostí nepodléhá jejich pravidlům. Každý si tedy může sám určit, zda nemovitosti chce pronajmout anebo ne. I toto mimo jiné ovlivní ceny nemovitostí. 

Tržní zhodnocení rekreačních nemovitostí pro osobní rekreaci je velice obtížné, jelikož je to především osobní zhodnocení kupujícího, jak a co je on ochoten nabídnout za místo a za nemovitost, což neplatí pro nemovitosti investiční. A tento článek se právě proto dále zaměří především na investiční nemovitosti.

Podíváme se proto na vývoj cen v některých resortech obce Lipno nad Vltavou a jako protiklad pak v jednom menším resortu v Rakousku.

Jedny z prvních projektů v obci Lipno nad Vltavou byly projekty Marina Lipno a Lipno Lake Resort. Od začátku provozování se vyvíjel pronájem velice pozitivně a obsazenost obou areálů a výnosy z pronájmu výrazně stoupaly. Tím stoupaly i prodejní ceny těchto rekreačních nemovitostí. 

Úspěch těchto areálů vedl k rozmachu mnoha dalších projektů v obci Lipno nad Vltavou a tyto projekty nabídly také možnost pronájmu rekreačních bytů a začaly těm projektům konkurovat kvalitou, vybavením a cenou. Tato situace vedla k tomu, že nabídka začala převyšovat poptávku a nabídkové ceny za pronájem prostřednictvím booking.com se v důsledku toho musely opravit směrem dolů.

V období od roku 2012 do roku 2018 byl hlad po nemovitostech tak velký, že kupující brali málo v potaz rizika spojená s nákupem nemovitostí. Tato situace vyvrcholila v době pandemie COVID, kdy ceny nemovitostí v oblasti Lipno nad Vltavou stouply nesmyslně o 40%, a to bezdůvodně.  Po tomto šoku přišla finanční krize a rozmach se při výstavbě a prodeji rekreačních nemovitosti v roce 2023 zastavil.

Proto je v současné době velmi důležité podívat se na následující aspekty při koupi rekreačních nemovitostí, též na podmínky, které jsou odlišné od nákupu primárních nemovitostí.

Srovnáme zde níže teda lokalitu Lipno nad Vltavou s lokalitou Eisenerz v Rakousku:

• Lokalita, lokalita, lokalita. 

Pro primární nemovitosti je to sice důležité, ale pro rekreační nemovitosti je to zásadní, jelikož host -nájemce- chce užívat svoji dovolenou na nejkrásnějším místě a je ochoten za lokalitu zaplatit lepší cenu. Takže pro Lipno mají apartmány bez výhledu na jezero až o 50% nižší hodnotu, a to nezávisle na tom, jaké je vybavení anebo provozní podmínky.

• Ceny a podmínky pro pronájem. 

Lipno nad Vltavou ztrácí na atraktivitě, jelikož ceny za občerstvení a za další služby jsou v současné době tak drahé, že nájemce krátí své pobyty a omezuje své výdaje. Atraktivita Lipna nad Vltavou pro běžného hosta klesá. Proto klesají i výnosy za pronájem, jelikož Lipno nad Vltavou začíná být pro běžného hosta ekonomicky nedostupné. 

• Místní nabídka a poptávka. 

Počet apartmánů pro pronájem neustále stoupá, ale poptávka ze strany hostů -nájemců- nestoupá v takovém tempu. Proto je nutné stanovit při výběru investičního záměru mimořádný důraz na lokalitu, kdy se osloví nejen zájemci o koupi apartmánu, ale i zájemci o krátkodobé pobyty. 

• Cenový vývoj a očekávané výnosy.  

Výnosy z pronájmu mají na Lipně stabilní či klesající průběh, ale ceny za nemovitosti stouply mezitím například o 50%. Výnosnost pak klesá z minulých 5% na maximálně 2,5% ročně bez jistoty, že ceny za nemovitosti budou i nadále stoupat takovým tempem jako v minulosti. 

• Cenová úroveň a výhody České republiky   

V České republice je oproti jiným zemím velká výhoda, že zde neexistují téměř žádné poplatky při pořízení nemovitosti, a ani budoucí výnosy z prodej nemovitostí po 10ti letech se nezdaní. Ale výnosy z pronájmu jsou mnohem nižší a ceny za nemovitosti naopak dražší. V obci Lipno nad Vltavou mluvíme o průměrnou cenu 80 tisíc/m2, rentabilita 2,5 až 3,0%. 

   Jak to teď vypadá ve srovnání s lokalita Eisenerz v Rakousku.

• Lokalita, lokalita, lokalita. 

Oblast Eisenerz neplatí za nejlepší lokalitu pro cestovní ruch, ale v důsledku podpory Štýrského kraje nabízí oblast najednou velký potenciál a je zde charakteristické, že ceny rekreačních bytů jsou až o 30% dražší, než byty pro trvalé bydlení. Je to i důsledek regulace ze strany Rakouského státu pro podmínky trvalého bydlení.

• Ceny a podmínky pro pronájem. 

Eisenerz získává atraktivitu, jelikož ceny za občerstvení a za další služby jsou v současné době nižší, než v jiné oblasti (i nižší nežli na Lipně), proto atraktivita Eisenerz pro běžného hosta stoupá a proto stoupají i ceny a výnosy za pronájem, jelikož hosté hledají dostupné lokality. 

• Místní nabídka a poptávka. 

Počet apartmánů pro pronájem stoupá jen pozvolna, ale poptávka ze strany hostů -nájemců- stoupá vyšším tempem. Místní regulace ovlivní proto i ceny a podmínky pro pronájem. 

• Cenový vývoj a očekávané výnosy.  

Výnosy z pronájmu mají v Rakousku stoupající průběh, ale ceny za nemovitosti stouply mezitím jen o 20%. Výnosnost pak zůstává na 5% s možností dalšího rozvoje. 

• Cenová úroveň a výhody České republiky   

V Rakousku se platí poplatky až 8% při pořízení nemovitosti, a při budoucím prodeji nemovitosti se platí kapitálovou daň 20%, ale je zde například jednodušší odpočet DPH při pořízení nemovitosti. Ceny za nemovitosti jsou cca 75.000 Kč/m2, výnosy okolo 5%.   

__________________________________________________________________________________________________________________________

Nemusíme srovnávat jen jeden rakouský projekt s projekty v obci Lipno nad Vltavou, postačí srovnat dva projekty v České republice a objektivně vyhodnotit takový investiční záměr. Všeobecně se dá předpokládat, že ceny rekreačních nemovitostí se nebudou tak rychle zotavovat z krize a ceny těchto nemovitostí nebudou překonávatt ceny z období COVIDu. Proto je zejména u rekreačních nemovitostí důležité vyhodnotit tržní možnosti a budoucí vývoj, ale je samozřejmě na trhu a na jeho reakci, jak se ceny a hodnocení budou vyvíjet.

Addy Coolbergen 

Dovolte, abychom Vás představili další fáze projektu Erzberg-Alpin-Resort v Rakousku. Po úspěšném ukončení prvních tří fází, byla zahájená fáze čtyři s 24 apartmány.  Aktuální ceník apartmánů a prospekt Vám rádi zašleme k nahlédnuté. První prohlidky apartmánů s možností ubytování v již zrealizovaných apartmánů je možné v termínu 7.7 – 8.7.2023

Rakouské hospodářství je z 80 % závislé na příjmech z cestovního ruchu. S ohledem na stále rostoucí zájem o cestovní ruch, investuje rakouský stát do tohoto sektoru  miliony eur, a mimo jiné i do projektu Erzberg Alpin Resort v Eisenerz. Zdejší  hospodářství se v minulosti točilo okolo důlního průmyslu, ale po jeho útlumu tento pilíř místního hospodářství oslabil. Region má ovšem výjimečný potenciál pro turistický průmysl, a právě z toho důvodu se zemský úřad ve Štýrsku rozhodl poskytnout rozsáhlé dotace na vybudování infrastruktury pro rozvoj cestovního ruchu v této oblasti.

To je přirozeně dobrá zpráva pro investory, jelikož nárůst turistického ruchu vede k větší poptávce po kvalitních rekreačních nemovitostech. V rámci projektu Erzberg Alpin Resort nabízíme zaručené výnosy ve výši 5 % po dobu 7 let..

Obě obce se nachází u Lipenského jezera, ale jsou odlišné svým charakterem a zejména postupem rozvoje, přesto si obě obce dlouhodobě získávají své příznivce a zájemce o druhé bydlení.

Obě obce se nachází u Lipenského jezera, ale jsou odlišné svým charakterem a zejména postupem rozvoje, přesto si obě obce dlouhodobě získávají své příznivce a zájemce o druhé bydlení.

Lipno nad Vltavou – větší z obou obcí – sází na masovou turistiku, s velkou paletou služeb a aktivit pro celou rodinu, a je ideální zejména pro aktivní odpočinek…

Menší Nová Pec – má necelých pět set stálých obyvatel a leží na pravém břehu Lipenského jezera, na prahu Národního parku Šumava a zatím nabízí služby jen v omezené míře, nicméně zájem o tuto lokalitu přirozeně narůstá…

Nová Pec – rekreační bydlení uprostřed přírody – „Moldau Park Nová Pec“

Ačkoli je rozlohou i počtem obyvatel menší, je považována za vstupní bránu na Šumavu, a díky svému silnému přírodnímu nádechu osloví zejména milovníky přírody, klidu, ale je známa také lyžařům, kteří právě z ní pak vyráží lyžovat na rakouskou stranu – do lyžařských středisek Hochficht či Schöneben, a na jaře, v létě či na podzim pak v Nové Peci potkáte nadšené cyklisty či in-line bruslaře, kteří si užívají krásy cyklostezky okolo Lipna vedoucí až do Stožce. A právě zde Vám můžeme nabídnout apartmány v našem novém projektu: „Moldau Park Nová Pec“ je novým developerským projektem původního developera dvou velmi známých rekreačních resortů v obci Lipno nad Vltavou – „Marina Lipno“ a „Lipno Lake Resort“, v obci Nová Pec zaměřeným na komfortní rekreační bydlení uprostřed přírody. Zde, na pozemcích přímo na hranici Národního parku Šumava, právě podél cyklostezky, vzniknou v první fázi výstavby rekreačního parku – čtyřmi dvojdomky s celkem 20 apartmány, s dispozicemi 2+kk nebo 3+kk. Ceny menších apartmánů začínají na 2.586.900,– Kč. S ohledem na podmínky Správy Národního parku Šumava bude výstavba zahájena v polovině měsíce srpna 2018, v současné době již byly zahájeny přípravné práce na vybudování inženýrských sítí. Prodej apartmánů již byl zahájen, v případě zájmu bližší informace naleznete na stránkách www.moldaupark.cz anebo na stránkách www.rekreačnínemovitosti.cz

Oblast okolo Lipenského Jezera zažívá po 10 letech další boom výstavby rekreačních projektů. Jaké jsou trendy a jaké lokality čeká rozvoj?

Rozvoj obcí okolo Lipenského jezera začal výstavbou projektu „Marina Lipno“ rekreačního resortu s apartmány v obci Lipno nad Vltavou v roce 2000. Po něm zde následovala výstavba dalších apartmánových projektů, jako například Riviera Lipno, Ernesta Club, Doky Lipno, Lipno Dreams a Lipno Lake Resort. Stavělo se i v Přední Výtoni, kde bylo postaveno několik domů rekreačního charakteru, ale jinak byla výstavba rekreačních apartmánů či domů, kromě výstavby v obci Lipno nad Vltavou, spíše omezená a ne příliš úspěšná.
Boom ukončila ekonomická krize v roce 2008, a až do roku 2017 byla výstavba nových projektů minimální, a i prodej apartmánů a rekreačních domů probíhal volnějším tempem, než do roku 2008. Současný stav ekonomiky a zlepšující se finanční situace obyvatel ČR přispěly k novému boomu výstavby rekreačních projektů okolo Lipenského jezera. A i v roce 2018 se opakuje situace, že největší koncentrace nových projektů je právě v obci Lipno nad Vltavou, kde vznikají nové projekty, jako jsou Lipno Východ, Lipno Molo, Lipno Západ nebo Corso Lipno. Je otázkou, zda takto velký rozmach nových projektů v obci Lipno nad Vltavou nepovede k přetížení občanské vybavenosti a k další dopravní zátěži v této oblasti.
Nově se rozvoj rekreačních projektů rozšířil i do dalších obcí okolo Lipenského jezera. Počínaje Frymburkem – obcí sousedící s Lipnem nad Vltavou – kde v místech bývalého rekreačního střediska „Větrník“ vznikl projekt s rekreačními domy „Lakeside Village“, pokračuje obcí Černá v Pošumaví, kde se připravuje výstavba hned několika projektů u „Windy Point“, a to zejména přestavba dlouhodobě nevyužívaného objektu, původně vojenského rekreačního střediska, v osadě Hůrka, v pětihvězdičkový hotel. Také v Horní Plané se připravuje výstavba nového rekreačního projektu – s více než 150 apartmány a wellness. Takřka v každé obci okolo Lipna tak vznikne nový, větší či menší, developerský projekt.
Zajímavý je však i rozvoj na druhém břehu Lipenského jezera, a to v obci, která byla dlouhodobě opomíjená investory i turisty, a v Nové Peci. Zde byly projektem „Nova Lake Resort“ realizovány první domy s apartmány v Nové Peci, a tento projekt měl důležitý vliv na rozvoj cestovního ruchu v této obci a zvedl zájem o tuto dříve „zapomenutou“ obec. Vedle plánované přestavby stávajícího, dlouhodobě chátrajícího hotelu v centru obce, vznikne -podle informací uváděných na rekreacninemovitosti.cz – nový projekt „Moldau Park Nová Pec“, který se vymyká stávajícímu trendu výstavby apartmánů ve velkých objektech. V lokalitě přímo na hranici Národního parku Šumava investor postaví apartmány v menších rodinných domech, se dvěma nebo třemi apartmány v domě.
Tento projekt může být inspirací pro citlivější řešení výstavby rekreačních apartmánů a pro rozvoj cestovního ruchu v oblastech, zaměřených spíše na ochranu přírodního prostředí, kde je nutné rozvoj obce koncipovat s důrazem právě na ochranu přírodního prostředí.

Šumava byla vždy vyhledávaným místem odpočinku a mnoho lidí vlastní nebo by si přálo vlastnit rekreační nemovitost v přírodě Šumavských lesů.

Velmi žádaným místem byla dlouhodobě oblast Špičáku v okolí Železné Rudy, kde vznikaly různé projekty tzv. „druhého bydlení“. Dále pak oblasti okolo Zadova a Kvildy, poblíž města Vimperk. Zdejší developerské projekty byly vesměs poměrně úspěšné a rychle vyprodané. V současné době, kdy na jedné straně mnoho klientů vyhledává atraktivní a tedy rušná turistická centra – jako je např. obec Lipno nad Vltavou, na druhé straně roste i počet klientů, kteří hledají naopak klidné prostředí, s možnostmi sportovního užití a odpočinku v přírodě.
Úspěch projektu Šumavský Dvůr u Špičáku inspiroval mimo jiné k výstavbě dalších nových projektů, jako jsou Šumavské Stráně nebo Rezidence Klostermann ve zmiňované lokalitě. Developer V-Invest úspěšně dokončil svůj druhý projekt na Kvildě – Apartmány Maximilián – a nyní plánuje výstavbu nového projektu na Zadově. Lze předpokládat, že i tento projekt brzy najde svou klientelu. Zajímavé je, že nabídka je často zaměřena spíše na menší apartmány a ceny apartmánů zde jsou vyšší, než ceny apartmánů v okolí Lipenského jezera.
Zajímavým místem pro rekreační bydlení začíná být lokalita v jižní části Šumavy, a to zejména lokalita okolo obce Nová Pec. Před několika lety zde vznikl první větší projekt – se třemi apartmánovými domy Nova Lake Resort, a nyní zde vzniká nový projekt pod názvem Moldau Park Nová Pec. Oproti jiným projektům s rekreačními apartmány zde apartmány vzniknou v malých „rodinných“ domech. Projekt menšího rozsahu je nyní ve výstavbě a první část domů by měla být dokončena – podle informací zveřejněných na: www.rekreacninemovitosti.cz , do začátku letní sezóny 2019. Shodným prvkem všech projektů na Šumavě je jejich spojení s přírodou a se zimními radovánkami.
Zatímco projekty v okolí Špičáku odkazují na lyžování na druhé straně – v Grosse Arber (Velký Javor) v Německu, projekty na Kvildě využívají vlastní místní svahy a zařízení. Projekty okolo Nové Pece pak odkazují na nejvýznamnější lyžařskou oblast na Šumavě ležící na rakouské straně – na lyžařský areál „Hochficht“ a také na Schöneben. Obliba těchto areálů ještě vzroste, jakmile se zlepší jejich dostupnost díky právě probíhajícímu rozšíření silnice z Nové Pece směrem na Hochficht. Tím by zejména Hochficht mohl získat ještě větší ohlas u českých milovníků lyžování. Nové komfortní ubytování na české straně – v Nové Peci – pro ně bude připravené.
Letní návštěvnost Šumavy má v posledních letech stále rostoucí tendenci, a to zejména v důsledku velmi teplého počasí v nížinách, a dále kvůli obavám z bezpečnostní situace v některém z dříve oblíbených letních středisek v zahraničí. Rostoucí obliba tuzemské destinace, společně s rostoucí kupní silou, udělaly ze Šumavy centrum pro příjemnou dovolenou uprostřed přírody s komfortním ubytováním a službami. I v případě Šumavy platí – jak uvádí MF Dnes z 29.9.2018, že: „Určité skupině turistů začíná vadit přeplněnost některých turistických center. Je patrné, že roste segment návštěvníků, kteří se záměrně vyhýbají přelidněným místům a snaží se vyhledávat atypická místa a atypické služby v atypických časech.“ Tento článek potvrzuje, že zájem o Šumavu bude v následujících letech nadále růst.